Co to jest podział nieruchomości? Jak postępować przy podziale nieruchomości?

Podział nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Przy czym należy wskazać, iż do podziału nieruchomości może dojść na skutek decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu np. o zniesieniu współwłasności, dziale spadku czy stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Ponadto istnieją także kwestie związane z planowaniem przestrzennym i decyzjami administracyjnymi, które mogą mieć wpływ na proces podziału nieruchomości.

Jakie są rodzaje podziału nieruchomości?

Wyróżnia się trzy rodzaje podziału nieruchomości:

• Podział geodezyjny: Jest to fizyczne wyodrębnienie dwóch lub większej liczby działek ewidencyjnych z nieruchomości pierwotnej, bez zmiany dotychczasowego właściciela (lub użytkownika wieczystego). Ten rodzaj podziału jest przeprowadzany w postępowaniu administracyjnym lub w postępowaniu sądowym na podstawie projektu podziału (mapy podziałowej) sporządzonej przez uprawnionego geodetę.
• Podział prawny: Polega na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela (sprzedającego lub zbywającego) prawa własności wcześniej wydzielonej działki gruntu w podziale geodezyjnym (ewidencyjnym) na inną osobę (kupującego lub nabywającego), o ile oczywiści działka jest lub ma być przedmiotem zmiany własności. Przy czym przeniesienie to może nastąpić na skutek umowy między stronami lub orzeczenia sądu. W tym przypadku dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości.
• Podział wieczystoksięgowy: Polega na odłączeniu wyodrębnionych działek gruntu z istniejącej księgi wieczystej i utworzeniu dla tych działek nowych osobnych ksiąg wieczystych lub przyłączenia do innej księgi wieczystej nieruchomości, której właścicielem jest nabywający. Ten rodzaj podziału dotyczy wpisów w księgach wieczystych, które odzwierciedlają prawa własności do nieruchomości.

W zależności od rodzaju nieruchomości dokonanie podziału, może wymagać wykonanie jedynie jednego lub dwóch powyższych etapie. Nie zawsze musi się wiązać z koniecznością podziału geodezyjnego.

Kiedy nie można podzielić nieruchomości?

Podział nieruchomości może być dokonany zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku kiedy gmina nie posiada miejscowego planu lub nie jest zobligowana do jego sporządzenia, istnieją pewne warunki, które muszą zostać spełnione, aby dokonać jej podziału. Należą do nich:

• Podział nieruchomości musi być zgodny z przepisami odrębnymi, tj. innymi przepisami prawnymi, które mogą regulować konkretną sytuację dotyczącą podziału nieruchomości.
• Podział nieruchomości musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta jest wydana przez odpowiedni organ administracji publicznej i określa warunki, którym musi odpowiadać podział nieruchomości w danym obszarze.

Kto może wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości?

Są to wszystkie osoby, które posiadają interes prawny. Są zazwyczaj właściciele, współwłaściciele lub współużytkownicy i na wniosek wszystkich stron w drodze postępowania administracyjnego. W przypadku braku zgody jednego lub więc współwłaścicieli należy zwrócić się do sądu.

Kiedy można dokonać podziału nieruchomości?

Przepisy umożliwiają również dokonanie celowego podziału nieruchomości. Czynność można przeprowadzić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku jego braku niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości może mieć miejsce w celu:

• Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, które zostały wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę. W ramach podziału poszczególnym współwłaścicielom można wydzielić budynki wraz z działkami gruntu niezbędnymi do ich prawidłowego użytkowania.
• Wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony na tej działce przez osobę, która posiada ją w dobrej wierze.
• Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.
• Realizacji roszczeń dotyczących konkretnej części nieruchomości.
• Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Punktu Komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
• Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• Wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.